"El precio de inmuebles en subasta", artículo escrito por Francisco Javier Cabello

LA EFICACIA JURÍDICA DEL VALOR LEGAL ESTABLECIDO PARA EL BIEN ADJUDICADO AL EJECUTANTE EN LA SUBASTA HIPOTECARIA SIN POSTORES

(Liberación de la deuda por entrega de la vivienda)

La situación económica que se desarrolla a nivel mundial en los últimos años descubre a los ojos del ciudadano medio aspectos del Derecho que desconocía. Uno de ellos es el principio de responsabilidad patrimonial universal que el art. 1911 de nuestro Código Civil consagra cuando señala que “Del cumplimiento de las obligaciones responde el deudor con todos sus bienes presentes y futuros”. Y otro, la diferencia entre un préstamo hipotecario y una garantía real hipotecaria.

Desde que el precio de la vivienda en España superó con creces las posibilidades de ahorro para cualquier ciudadano medio en un tiempo razonable, las compraventas de inmuebles vinieron acompañadas de la intervención de entidades financieras que prestaban el importe del precio de las mismas al comprador contra una garantía real sobre dichos inmuebles –la comúnmente llamada hipoteca- amén de la obligación de devolución periódica de dicho importe con intereses durante determinado periodo de tiempo. Se configura así esa operación mediante el surgimiento de dos contratos con existencia jurídica independiente (un derecho real y una obligación personal), si bien formalizados en el mismo documento: un contrato de préstamo y otro de hipoteca, por más que la denominación conjunta de préstamo hipotecario (en puridad préstamo con garantía hipotecaria) pueda inducir a confusión sobre la dualidad de dicha operación contractual. No obstante, para superar esa confusión pensemos en los supuestos en que el dinero prestado no se utiliza para el pago del precio de la vivienda sino por ejemplo para sufragar unas vacaciones, o para adquirir un vehículo -lo que no sólo es jurídicamente posible sino también frecuente, ya que la entidad financiera no impone que el destino del dinero sea el pago del precio de la vivienda que se hipoteca-, o en los casos en que el titular del bien hipotecado no es el mismo que quien recibe el dinero del préstamo (padres que avalan a sus hijos hipotecando su casa); así nos resultará más claro ver dos contratos en la operación en lugar de uno.

La hipoteca como garantía real únicamente supone el derecho de la entidad financiera a obtener, en caso de incumplimiento de la devolución del préstamo, la realización (venta) de la cosa hipotecada para aplicarla al pago de la deuda. No obstante, la ejecución de dicha garantía (la venta en subasta) no conlleva de por sí necesariamente el efecto jurídico de extinguir la obligación de pago del préstamo que garantiza. Las más de las veces tan solo tiene el efecto de aplicar el importe obtenido con su realización al importe adeudado. Si aquel es inferior a éste la entidad financiera puede seguir reclamando al deudor el importe adeudado restante, y no cubierto por el importe obtenido con la venta de la cosa; y ello en virtud del principio de responsabilidad patrimonial universal antes mencionado (art. 1911 Cc). Además este principio se suele pactar también expresamente en la misma escritura de préstamo e hipoteca como una cláusula más del contrato de préstamo, extendiendo la garantía del pago no solo por el límite de la responsabilidad de la finca hipotecada, sino con todos los bienes de las personas prestatarias, que son designadas como responsables universales.

En época de bonanza económica y de continua revalorización de los inmuebles pocas veces el importe obtenido con la realización de la cosa hipotecada era inferior al importe de la deuda. Pero la situación económica que se vive en los últimos años ha hecho cambiar sustancialmente este panorama. La reciente resolución de la Secc. 2ª de la Audiencia Provincial de Navarra (Auto 111/2010 de 17 de diciembre) estimando pagada la deuda por el préstamo hipotecario en un litigio en el que la entidad financiera ejecutante se había adjudicado en subasta el bien inmueble por un importe muy inferior al montante de dicha deuda ha desconcertado a propios y extraños por lo inusitado de este pronunciamiento.

En realidad, y aunque la prensa se haya hecho eco de lo contrario, no se trata pura y llanamente de que el deudor se libere de la deuda contraída al firmar el préstamo hipotecario por el mero hecho de entregar la vivienda hipotecada. Como siempre sucede en los casos de resoluciones que atraen la atención pública, hay detalles del supuesto de hecho que no son correctamente examinados. El magro de la cuestión que subyace en el pronunciamiento de la Audiencia Provincial de Navarra es la eficacia jurídica que se le concede, en una subasta sin postores, al valor de adjudicación del inmueble hipotecado a favor del ejecutante. La resolución le atribuye un valor meramente circunstancial y se remite para sostener su fallo al valor de tasación del bien en el momento de ser hipotecado varios años antes.

La dureza de la institución de la garantía hipotecaria, que permite al acreedor realizar la cosa hipotecada en caso de incumplimiento, hace que el Derecho la someta a severos requisitos para su constitución. Uno de ellos es la fijación, en el momento de constitución de dicha garantía, del valor del bien, que servirá de tipo para la subasta (art. 130 de la Ley Hipotecaria); valor que figura en la escritura pública que deben firmar ambas partes.

En el supuesto comentado, al adjudicarse el Banco el bien, en lugar de hacerlo por la cantidad que se le debe por todos los conceptos (art.671 párrafo 1º, último inciso de la Ley de Enjuiciamiento Civil) –lo que sería una “dación en pago” y sí liberaría al deudor de la totalidad de la deuda- lo hace por uno de los importes que la ley procesal contempla (50% de su valor de tasación, art. 671 párr. 1º, primer inciso LEC). Límite que precisamente la ley establece en garantía de los deudores para que la vivienda no sea adjudicada por un precio vil (desproporcionado por defecto en relación al valor de la cosa), que a la postre suponga un posterior enriquecimiento injusto del acreedor (de otra manera, y siguiendo las inevitables consecuencias de una economía de mercado, el precio de un bien que nadie quiere comprar sería el de cero euros).

¿Qué eficacia jurídica tiene ese valor (50% del valor de tasación) concedido por la ley al inmueble a efectos de su adjudicación al ejecutante en una subasta hipotecaria sin postores de cara a su posterior aplicación sobre la deuda que origina el préstamo hipotecario? La resolución comentada establece un valor “circunstancial” del mismo, sin duda atendiendo a que es un valor derivado de la ausencia de concurrencia de postores a la subasta y de la consecuente adjudicación del bien por el ejecutante; el cual, dicho sea de paso, si no accede a dicha adjudicación a su favor se verá privado de la garantía hipotecaria, que ya ha sido ejecutada y por tanto queda extinguida, y además quedará sin cobrar ningún importe sobre el montante de la deuda.

La subasta es un procedimiento de enajenación forzosa, en la que, se sustituye la voluntad y actuación del comprador por la del órgano judicial por subrogación de éste en la posición de aquel en virtud de la potestad jurisdiccional. Tradicionalmente la subasta se asimiló por muchos autores y por nuestra jurisprudencia a la compraventa (cambio de cosa por precio). Actualmente la jurisprudencia y la mayoría de la doctrina la considera más bien como un acto procesal. Pero, en cualquiera de los dos casos, lo cierto es que la subasta ha de contener como uno de sus elementos esenciales la contraprestación por la cosa que se enajena, o sea, el precio. De hecho, una de las dos finalidades principales de la subasta es fijar el precio de los bienes (la otra es individualizar la persona que los va a adquirir). El precio, cuando no ha sido posible su obtención a través de la actuación del mercado mediante la conjunción de oferta y demanda, lo establece en este caso la ley, fijando como tal el 50% del valor de tasación para el caso de que la cosa subastada se la adjudique el acreedor ejecutante. Pues bien, la resolución comentada prescinde del precio obtenido con el procedimiento en subasta (50% del valor de tasación) y lo sustituye por otro (valor de tasación al constituirse la hipoteca) obviando por tanto el procedimiento de subasta llevado a cabo, privándolo de su contenido y desnaturalizándolo . Con independencia de cuáles sean los criterios utilizados por la resolución para elegir un precio en lugar de otro –criterios que tampoco compartimos- lo cierto es que el mecanismo que la ley procesal establece para fijar el precio es el que resulta de la subasta. Prescindir del mismo supone violentar no solo un precepto legal sino el entero procedimiento de ejecución hipotecaria.

Además de todo ello, parece cuando menos aventurado privar de eficacia jurídica al precio de una cosa que ha sido obtenido de una operación de compraventa efectuada de manera pública (sin limitación de postores), en sede judicial y por tanto con todas las garantías, y en un momento inmediatamente anterior a su aplicación sobre el montante de la deuda, frente a una valoración efectuada hace años y que si bien fue comúnmente aceptada por las partes se hizo en virtud de datos y estadísticas referidos por tanto a procedimientos de compraventa de otros inmuebles (como es la tasación indicada en la escritura de constitución de la hipoteca). Es más, tal privación de eficacia es contraria al dictado de la ley, puesto que ese valor del bien (50% de su valor de tasación) resulta determinado legalmente (art. 671 Ley Enjuiciamiento Civil).

Por otro lado, no cabe olvidar que la adjudicación al ejecutante de la vivienda, que prevé la ley por el 50% de su valor de tasación (art. 671 párrafo 1º, inciso 1ºLEC ) en caso de subasta celebrada sin postores, no tiene la naturaleza de “dación en pago” –lo que supondría la extinción de la obligación- sino de “dación para pago”. Es decir, que la cosa se ofrece para con su realización obtener un importe que después será aplicado para el pago de la deuda. Con lo cual, en caso de haber sobrante en dicha realización será el propietario de la cosa el que tenga derecho a hacerse con el mismo (art. 692.1.1º Ley Enjuiciamiento Civil) y, en contrapartida, en el supuesto de no ser suficiente para cubrir la totalidad de la deuda, quedará debiendo al acreedor el importe restante, como se desprende no solo del art. 105LH sino también del art. 692.1.2º LEC y más claramente del art. 579 de la Ley de Enjuiciamiento Civil que establece que “Si subastados los bienes hipotecados o pignorados, su producto fuera insuficiente para cubrir el crédito, el ejecutante podrá pedir el embargo por la cantidad que falte y la ejecución proseguirá con arreglo a las normas ordinarias aplicables a toda ejecución”; lo que no es sino manifestación del principio de responsabilidad patrimonial universal establecido con carácter general en el art. 1911 del Código Civil.

En el caso de la resolución comentada, no deja de ser sorprendente que a pesar del tenor del fallo, la resolución mencione que “La actuación del banco se ajusta a la literalidad de la ley y que efectivamente tiene derecho a solicitar lo que ha solicitado” y que “la subasta en su día celebrada y por la que se adjudicó la finca objeto de garantía del préstamo concedido no cubría la deuda reclamada”. Con estos mimbres que sitúan a la entidad ejecutante con la ley y el derecho de su parte es difícil contraponer un fallo que se basa en que el resultado que con la interpretación del texto de la ley se infiere es “moralmente rechazable” por ser la acreedora integrante del sistema financiero que “en su conjunto y por su mala gestión” ha ocasionado la crisis económica, y con apoyo en “la realidad del tiempo en que han de ser aplicadas” las normas (art. 3.1 Código civil); y sin embargo la resolución expuesta lo hace. Olvida con ello que los criterios interpretativos que se recogen en el art. 3.1 Cc no son simultáneos, sino que en la interpretación de las normas el Código Civil ordena prioritariamente atender al sentido propio de sus palabras (interpretación gramatical); y después de ello atender fundamentalmente al espíritu y finalidad de las mismas (interpretación teleológica). Sólo en un tercer estadío recoge los criterios sistemático, histórico y sociológico.

En el supuesto presente, el dictado de las normas a aplicar es gramaticalmente claro: el art. 671 párrafo 1º, inciso 1º de la Ley de Enjuiciamiento civil, que regula específicamente la subasta de bienes inmuebles sin postores establece que “si en el acto de la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor pedir la adjudicación de los bienes por la cantidad igual o superior al 50 por ciento de su valor de tasación…” . Y el art. 105 Ley Hipotecaria dispone que “La hipoteca podrá constituirse en garantía de toda clase de obligaciones y no alterará la responsabilidad personal ilimitada del deudor que establece el art. 1911 del Cc”. Debido a tal claridad gramatical no parece adecuado acudir a la interpretación sociológica de la norma cuando la letra de la ley no ofrece duda sobre su contenido.

Además cabe mencionar que la propia legislación hipotecaria contempla la posibilidad de supeditar el alcance de la obligación garantizada a los bienes que se hipotecan, y la somete al pacto de las partes: art 140 Ley Hipotecaria “No obstante lo dispuesto en el art 105 podrá válidamente pactarse en la escritura de constitución de la hipoteca voluntaria que la obligación garantizada se haga solamente efectiva sobre los bienes hipotecados. En este caso, la responsabilidad del deudor y la acción del acreedor, por virtud del préstamo hipotecario, quedarán limitadas al importe de los bienes hipotecados, y no alcanzarán a los demás bienes del patrimonio del deudor.” Sin embargo, en el supuesto comentado no se pactó tal cláusula. En honor a la verdad cabe decir que es más que dudoso que ninguna entidad financiera aceptase ese pacto en condiciones normales. Sin embargo, la resolución de la Audiencia Provincial de Navarra convierte en imperativa una previsión contenida en la normativa como dispositiva o sometida a la voluntad de las partes; y lo hace en perjuicio de una de esas partes. Vulnera por tanto dicho precepto al conceder a la norma un carácter y una fuerza que el legislador no le ha otorgado y que, en aplicación de sus funciones jurisdiccionales de interpretación y aplicación de la ley, no puede modificar.

Respecto a las apreciaciones contenidas en la resolución sobre los pronunciamientos efectuados en torno a la crisis por los dirigentes de distintos países (España y Estados Unidos) no parecen ser base en derecho para fundamentar una decisión jurídica; sobre todo si tenemos en cuenta lo cambiantes que de ordinario son las opiniones políticas. Las únicas expresiones políticas que puede basar una resolución judicial son aquella que previamente se han plasmado en normas a través de la actividad legislativa de los Diputados y Senadores –miembros de diversos partidos políticos- que se desarrolla en el Parlamento y el Senado. Y en el presente caso, parece que la resolución contraría esas normas.

Por otro lado, si como dice la Sala no constituye un abuso de derecho la solicitud de que la ejecución continúe hasta satisfacer el total del importe reclamado -lo que sí sería un argumento soportado por art. 7.2 del Código Civil- parece que el hecho de que el precio determinado por la norma para el bien subastado sea moralmente rechazable no tiene cabida en el art. 3Cc -interpretación de las normas en función de la realidad del tiempo en que han de ser aplicadas- sino en el único y exclusivo parecer subjetivo y personal del órgano enjuiciador, sobre el cual no puede sustentarse resolución judicial alguna, puesto que la función de los tribunales es la aplicación de la ley (art 117 Constitución Española) y no de las convicciones propias de los individuos que los componen.

Por último, si se quería atender más a un resultado de justicia material que a la aplicación inflexible de las normas, la Sala podía haber acudido al principio de proporcionalidad (beneficio del acreedor no parangonable con el perjuicio del deudor), que también es un requisito del procedimiento de ejecución hipotecaria; el cual, junto con el principio de equidad (Art. 3.2 Código Civil) quizá si hubieran servido para fundamentar de manera más consistente la resolución comentada.

En definitiva, la resolución comentada recoge una aplicación inusual en Derecho, contraria a la norma aplicable y con una fundamentación jurídica endeble que sin duda no tardará mucho en ser enmendada por otras instancias judiciales ¿Qué hubiéramos pensado si la vivienda de los deudores en este caso en lugar de valer la mitad a la fecha de la subasta hubiera valido el doble? ¿Se habría podido quedar el Banco con el exceso en base a que la situación de bonanza financiera le fuera imputable debido a su intervención “genérica” en el mercado? Basta con examinar los miles de procedimientos hipotecarios tramitados durante los años anteriores a 2008 para encontrar una respuesta.